Как провести в 1с договор долевого участия
В новых редакциях 1С:Бухгалтерия строительной организации 3.1 и 1С:Бухгалтерия строительной организации КОРП 3.0 реализованы эскроу-счета.
В документе « Формирование долевого вклада» реализовано отражение целевого финансирование объекта строительства денежными и не денежными средствами. Он показывает формирование доли инвестора и соинвестора в долевом строительстве объекта.
Документ имеет 3 вида операций :
· Финансирование денежными средствами
· Финансирование денежными средствами со счета эскроу
· Финансирование надёжными средствами
Для начала работы в шапке документа необходимо указать
1. Организацию из числа собственных, входящих в состав предприятия
2. Вид (Генеральный инвестор, Инвестор использующий заемные средства, Инвестор использующий свою нераспределенную прибыль)
3. Объект строительства (справочник «Объекты» )
4. Счет учета поступлений (план счетов хозрасчетный)
5. Владелец (справочник «Пользователи» )
6. Инвестор (справочник «Контрагенты» )
7. Договор, место хранения, назначение целевых средств (справочник «Назначение целевых средств» )
Подробно разберем как работать с каждым из видов операций.
Финансирование денежными средствами
Формирование доли инвестора денежными средствами. Выбираем в шапке документа вид операции « Финансирование денежными средствами » с видом инвестора (Генеральный инвестор), заполняем организацию, объект строительства, счет учета расчетов, счет учета поступлений, инвестора и назначение целевых средств.
Документ формирует проводки по дебету счетов с контрагентами, на которых отражены поступившие денежные средства и кредит счета 86.2 на сумму долевого вклада. По налоговому учету проходит соответствие счетов, кроме сч.76.09.
Финансирование денежными средствами со счета эскроу
Чтобы отразить формирование доли инвестора денежными средствами, нужно выбрать в шапке документа вид операции «Финансирование денежными средствами» с видом инвестора (Генеральный инвестор), заполнить организацию, объект строительства, счет учета расчетов, счет учета поступлений, инвестора и назначение целевых средств. Документ сформирует проводки по дебету счетов с контрагентами, на которых отражены поступившие денежные средства, и кредит счёта 86.2 на сумму долевого вклада. По налоговому учету пройдет соответствие счетов, кроме счёта 76.09 и деньги отразятся на забалансовом счете.
Финансирование надёжными средствами
В случае, если финансирование осуществляется не денежными средствами, (строительными материалами, оборудованием) используется документ «Формирование долевого с видом операции», «Финансирование не денежными средствами».
Отличие документа «Формирование долевого вклада» с видом операции «Финансирование не денежными средствами» от того же документа с видом «Финансирование денежными средствами» в том, что в этом документе появляется табличная часть с закладками «Номенклатура» и «Строительство объектов основных средств», а в шапке документа добавлен реквизит «Место хранения».
В табличной части на закладке «Номенклатура» по кнопке «Добавить» открывается справочник «Номенклатура» . Из него можно выбрать нужный материал или оборудование для внесения в табличную часть, в которую дополнительно заносится количество, цена, сумма, ставка НДС, сумма НДС, Счет БУ, Счет НДС.
В табличной части на закладке «Строительство объектов основных средств» отражается формирование долевого вклада с затратами на строительство основных средств по счету 08.03 (например, как вклад вносится здание, сооружение). По кнопке «Добавить» открывается справочник «Статьи затрат» , выбирается нужная статья затрат. Устанавливаются НДС, сумма документа, счет учета БУ, счет учета НДС. Счет учета поступлений может быть выбран из общего плана счетов.
Счет-фактура регистрируется по кнопке «Ввести счет-фактуру»
Документ не формирует печатных форм.
Инвестор строительства. Закрытие долевого вклада по счетам эскроу
Документ «Закрытие долевого вклада по счетам эскроу» может вводится на основании документа «Формирование долевого вклада» с операцией «Финансирование денежными средствами со счета эскроу» .
Если документ нужен по нескольким дольщикам, можно заполнить его по всем счетам эскроу. Для этого необходимо выбрать счет, на котором учитываются эскроу и нажать «Заполнить эскоу по всем» программа выберет дебетовый оборот по счету, который указан в шапке документа.
Если вы хотите внедрить 1С:БСО или 1С:БСОКОРП в работу своей организации следует покупать их у прямых разработчиков ПК "ИМПУЛЬС-ИВЦ"
Согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, с 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства многоквартирных домов — через счета эскроу. Деньги дольщиков по этим правилам поступают на специальный счет в банке, который является гарантом их сохранности и передает средства застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.
С переходом на счета эскроу в организации бухгалтерского учета у застройщиков также произошли изменения. Средства на этих счетах не являются активом для компании, но их все равно необходимо учитывать на забалансовых счетах.
Что такое счета эскроу?
Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.
Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.
Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.
Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.
1. Открытие счета эскроу
Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.
2. Зачисление средств
Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.
В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009
Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».
Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.
3. Сделка
Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.
Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.
4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования
5. Начисление процентов за пользование кредитом
6. Передача документов
Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.
7. Передача квартиры дольщику
Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
8. Выручка от продажи квартиры
Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.
Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»
9. Наступление права пользования счетом
Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита
11. Вывод средств
У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой. Счет эскроу закрывается.
12. Остаток средств
Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».
Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.
Основные возможности программы:
- Учет помещений и площадей инвестиционных объектов
- Учет договоров инвестирования и долевого участия
- Учет с применением счетов эскроу
- Учет содержания заказчика-застройщика
- Организация синтетического учета затрат на строительство, готовых объектов и расчетов с инвесторами и дольщиками
- Раздельный учет НДС по строительству инвестиционных объектов
- Распределение общих затрат по объектам
Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:
Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.
Хотите получать подобные статьи по четвергам?
Быть в курсе изменений в законодательстве?
Подпишитесь на рассылку
Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц – «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости
Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц – «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости.
Долевое строительство является многоплановым и сложным видом деятельности, поскольку помимо непосредственного строительства, найма рабочих, закупки материалов и прочих операций, связанных с постройкой объекта, компания обязана контролировать отношения с инвесторами. Договор, заключаемый застройщиком и дольщиком, включает в себя права и обязанности, размеры взносов и план-график получения денежных средств от инвестора.
Для того чтобы снизить количество времени, уходящего на оформление всех необходимых документов, а также иметь постоянный доступ к информации о платежах дольщиков, компания ВДГБ разработала отраслевое решение на базе продукта 1С:бухгалтерия 7.7. .
Возможности программы 1С: Долевое строительство
Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С:бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.
Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.
Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.
Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты. В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д. Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.
Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.
Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.
Помощь компании ВДГБ при внедрении отраслевого решения
Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство, приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.
Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.
Чтобы задать вопрос, заказать звонок или подписаться на новостную рассылку, нажмите на соответствующую кнопку ниже:
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация-застройщик находится на ОСНО, строит жилые многоэтажные дома. Она начала работать со счетами эскроу. В настоящее время у организации на счете 08 отражена построенная за счет собственных средств часть жилья. Организации вскоре будет предоставлен кредит на строительство остальной части (70%) жилья. Деньги дольщиков учитываются за балансом.
Надо ли часть жилья, построенную за счет собственных средств, и часть жилья, построенную за счет кредитных средств, учитывать раздельно? Как закрывать счет 08 по окончании строительства: на счет 41, 43 или иначе?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Из действующих нормативных актов по бухгалтерскому учету не вытекает обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство в зависимости от того, осуществлялась ли оплата выполненных работ, полученных материалов и пр. собственными средствами застройщика или кредитными средствами.
Вместе с тем раздельный учет необходим в целях налогообложения прибыли, поскольку порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете различается.
Обоснование позиции:
В настоящее время какие-либо нормативные акты по бухгалтерскому учету у застройщика, использующего счета эскроу, отсутствуют. Поэтому, по нашему мнению, следует руководствоваться общими правилами бухгалтерского учета, а также более ранними разъяснениями Минфина России.
Так, денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (отсутствует контроль). Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете. Для этих целей рекомендуется использовать забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Минфин России рекомендует застройщикам, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), вести на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" бухгалтерский учет денежных средств, полученных эскроу-агентом от участников долевого строительства (письмо Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563). Такая рекомендация, на наш взгляд, связана с тем, что застройщик доступа к денежным средствам не получает, средства дольщиков хранятся на счетах эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию, и ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими денежными средствами. Раскрытие информации о средствах на эскроу-счетах следует произвести в пояснениях к отчетности (смотрите материал: Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу "Обеспечение обязательств"). О применении счета 008 сказано также в письме Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786 (ознакомиться можно в сети Интернет).
Как следствие, пока у застройщика не появится право распоряжения денежными средствами, находящимися на счетах эскроу, он не отражает в бухгалтерском учете обязательства перед дольщиками.
В этой связи мы придерживаемся позиции, что передачу построенных квартир в настоящее время застройщику следует рассматривать как их реализацию, а не как погашение обязательства перед дольщиками в суммах полученных от них целевых средств (целевого финансирования) (пп. 5, 6, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации", далее - ПБУ 9/99). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (пп. 6, 6.1 ПБУ 9/99). Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99).
В силу п. 1 ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" (далее - ПБУ 2/2008) данное положение предназначено для организаций, выполняющих строительные работы собственными силами. Поэтому на застройщиков, не осуществляющих строительство собственными силами, нормы ПБУ 2/2008 не распространяются. Но отметим, что БМЦ (Бухгалтерский методологический центр (БМЦ) является субъектом негосударственного регулирования бухгалтерского учета в пределах компетенций, установленных ст. 24 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), изложенному в Рекомендации Р-Х/2019 ОК СТРОИТЕЛЬСТВО (http://bmcenter.ru/Files/R_OK_Stroy_uchet_DDU_u_zastroichika), в данном случае также можно считать применимым ПБУ 2/2008: . Исходя из пункта 1 ПБУ 2/2008, данное Положение напрямую не предназначено для застройщиков. Вместе с тем согласно п. 2 ПБУ 2/2008 Положение распространяется также на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы. Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом.
На основании п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Положение) учет строительства ведется в общеустановленном порядке, т.е. на счете 08 "Вложения во внеобротные активы" (письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02).
На этом счете отражаются инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах соответствующего наименования. Например, "Строительство объектов основных средств", "Строительство жилых домов" и пр. независимо от источников их финансирования.
В свою очередь, в п. 2.1 Положения определено, что учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него.
Совокупность приведенных норм, на наш взгляд, позволяет сделать вывод, что у организации-застройщика отсутствует обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство, профинансированых за счет собственных средств, и затрат, профинасированных за счет кредитных средств. Аналогичным образом мы не видим необходимость в организации раздельного учета материалов, а также расчетов с поставщиками и подрядчиками в зависимости от источника их оплаты. При этом раздельный учет может вестись по объектам строительства - домам.
На наш взгляд, это следует и из п. 6 письма ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, которым для использования в работе направлен обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения. Цитируем: В Законе N 214-ФЗ отсутствуют положения, которые бы определяли целевой характер использования денежных средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.
Положения ст. 247, п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, ст. 270 НК РФ и Закона N 214-ФЗ свидетельствуют о том, что финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
Это также согласуется с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено Минфином России 30.12.1993 N 160), согласно пункту 3.1.6 которого экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли, за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.
Данные выводы содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 (ООО "Специализированный застройщик "Новая строительная компания" против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 25 по Свердловской области).
По окончании строительства суммы, накопленные на счете 08, списываются на счета 90 "Продажи" (в части, подлежащей передаче дольщикам) и 43 "Готовая продукция" (в части, принадлежащей застройщику и подлежащей зачислению в готовую продукцию).
С учетом изложенного представляется, что в учете застройщика в настоящее время могут быть оформлены следующие записи:
Дебет 008 - поступили средства дольщиков на счета эскроу;
Дебет 08 Кредит 10, 60, 76 и пр. - учтены расходы на строительство;
Дебет 19 Кредит 60, 76 - отражен "входящий" НДС;
Дебет 68 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство нежилых помещений, принят к вычету;
Дебет 08 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство жилых помещений, включен в стоимость строительства (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ);
Дебет 43 Кредит 08 - оприходованы готовые объекты, построенные за счет собственных средств;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08 - списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 68 - начислен НДС при передаче нежилых помещений;
Дебет 90 Кредит 43 - списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет;
Дебет 51 Кредит 62 - получены средства дольщиков от банка;
Кредит 008 - отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу.
По окончании строительства на дату подписания документов о передаче объектов долевого строительства застройщик определяет финансовый результат (письма Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040, от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77).
Разъяснениями уполномоченных органов применительно к рассматриваемому случаю мы не располагаем. Приведенная выше корреспонденция счетов является нашим экспертным мнением (смотрите также материал: Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)).
В части налога на прибыль необходимо учитывать следующее.
В настоящее время средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом N 214-ФЗ, приравниваются в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования (последний абзац подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Использованием по целевому назначению этих средств в целях указанной главы НК РФ признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (смотрите также письма Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503, от 03.03.2021 N 03-03-06/1/14938).
Из приведенной формулировки, на наш взгляд, следует, что в периоде строительства организация-застройщик не учитывает в составе доходов средства дольщиков на счетах эскроу, а в составе расходов - затраты, которые будут возмещены за счет средств дольщиков.
В результате налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства, которая определяется только по окончании строительства (смотрите также письмо Минфина России от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
В то же время доходы от продажи квартир, построенных за счет собственных средств застройщика, и расходы, связанные с их строительством, учитываются в целях налогообложения в полном объеме (доходы в виде выручки от продажи и расходы в виде затрат на строительство) в общеустановленном порядке, т.е. по мере реализации.
При этом, например, в письме Минфина России от 08.12.2020 N 01-02-04/03-107027 разъясняется, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет средств дольщиков, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.
Иными словами, налогоплательщику-застройщику следует в целях налогообложения организовать раздельный учет расходов на строительство, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, которые позднее будут возмещены за счет средств дольщиков на счетах эскроу. Полагаем, что применительно к анализируемому случаю это означает, что организации следует организовать раздельный учет расходов, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, произведенных за счет кредитных средств.
Глава 25 НК РФ не содержит методики ведения раздельного учета. Поэтому организации необходимо разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
Представляется, что одним из вариантов может быть, например, введение дополнительного субсчета к счету 08, на котором будут учитываться затраты на строительство квартир, подлежащих передаче дольщикам. Относить расходы на данный субсчет возможно, например, исходя из площадей таких квартир. То есть расходы, собранные на счете 08, следует распределить. Возможно, это будет сделано в соответствующем регистре налогового учета без введения дополнительных субсчетов.
Представляется, что возможен и такой подход. По окончании формирования себестоимости строительства в целом на счете 08 часть расходов, приходящаяся на площади, предназначенные для передачи дольщикам, списывается с общего счета 08 на субсчет "Дольщики", а другая часть затрат, осуществленных за счет собственных средств, списывается на счет 43 (как это было показано нами выше).
Как сказано выше, для целей налогового учета и налогообложения прибыли порядок определения доходов и расходов по строительству, осуществленных за счет средств на счетах эскроу и за счет собственных средств, будет отличаться:
- в части строительства для дольщиков налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства;
- в части строительства за счет собственных средств налогооблагаемым доходом будет выручка от реализации квартир, уменьшенная на сумму расходов на строительство этой части объекта (то есть в составе доходов в налоговом учете полностью отражается выручка, а в составе расходов - затраты на строительство своей части квартир).
То есть упрощенно проиллюстрировать различия можно, показав отражение операций в бухгалтерском учете. Для целей налогообложения прибыли налогооблагаемым доходом по строительству за счет средств на счетах эскроу будет являться разница между кредитовым и дебетовым оборотом по счету 90 (экономия):
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08
- списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков.
Тем самым, как мы полагаем, будет реализована норма последнего абзаца подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ о том, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. И при этом расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (письмо Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503).
В то же время при реализации собственных объектов для целей налогообложения прибыли будет приниматься в полном объеме доход (выручка), который будет уменьшен на сумму расходов на строительство, то есть доход соответствует кредитовому обороту по счету 90, а расход - обороту по дебету счета 90:
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 43
- списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет.
При этом мы также считаем, что приведенный выше порядок учета операций по реализации квартир в целях налогообложения может не привязываться к счетам бухгалтерского учета, а отражаться в регистрах налогового учета.
Возвращаясь к бухгалтерском учету, отметим, что признание доходов/расходов и финансового результата при реализации квартир, построенных для дольщиков, и квартир, построенных за счет собственных средств, в бухгалтерском учете отличаться не будет (и в том и другом случаях доход - выручка, расход - себестоимость строительства).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: ООО-застройщик строит многоквартирный жилой дом по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Фактически деньги застройщик не получает, они лежат на счетах эскроу в банке, но заключенные договоры долевого участия в учете отражаются проводкой Дебет 76 Кредит 86. Нужно ли застройщику отражать сумму заключенных договоров в отчете о целевом использовании средств? Как учитывать поступившие средства в налоговом учете при ОСНО? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)
- Вопрос: Бухгалтерский учет в НКО - застройщике (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Учет доходов и расходов при долевом строительстве (А.И. Серова, журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2021 г.);
- Дискуссионные аспекты бухгалтерского учета отражения организацией-застройщиком операций по счетам эскроу (М.Ф. Сафонова, Ю.В. Марченко, журнал "Международный бухгалтерский учет", N 4, апрель 2021 г.).
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация-застройщик находится на ОСНО, строит жилые многоэтажные дома. Она начала работать со счетами эскроу. В настоящее время у организации на счете 08 отражена построенная за счет собственных средств часть жилья. Организации вскоре будет предоставлен кредит на строительство остальной части (70%) жилья. Деньги дольщиков учитываются за балансом.
Надо ли часть жилья, построенную за счет собственных средств, и часть жилья, построенную за счет кредитных средств, учитывать раздельно? Как закрывать счет 08 по окончании строительства: на счет 41, 43 или иначе?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Из действующих нормативных актов по бухгалтерскому учету не вытекает обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство в зависимости от того, осуществлялась ли оплата выполненных работ, полученных материалов и пр. собственными средствами застройщика или кредитными средствами.
Вместе с тем раздельный учет необходим в целях налогообложения прибыли, поскольку порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете различается.
Обоснование позиции:
В настоящее время какие-либо нормативные акты по бухгалтерскому учету у застройщика, использующего счета эскроу, отсутствуют. Поэтому, по нашему мнению, следует руководствоваться общими правилами бухгалтерского учета, а также более ранними разъяснениями Минфина России.
Так, денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (отсутствует контроль). Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете. Для этих целей рекомендуется использовать забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Минфин России рекомендует застройщикам, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), вести на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" бухгалтерский учет денежных средств, полученных эскроу-агентом от участников долевого строительства (письмо Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563). Такая рекомендация, на наш взгляд, связана с тем, что застройщик доступа к денежным средствам не получает, средства дольщиков хранятся на счетах эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию, и ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими денежными средствами. Раскрытие информации о средствах на эскроу-счетах следует произвести в пояснениях к отчетности (смотрите материал: Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу "Обеспечение обязательств"). О применении счета 008 сказано также в письме Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786 (ознакомиться можно в сети Интернет).
Как следствие, пока у застройщика не появится право распоряжения денежными средствами, находящимися на счетах эскроу, он не отражает в бухгалтерском учете обязательства перед дольщиками.
В этой связи мы придерживаемся позиции, что передачу построенных квартир в настоящее время застройщику следует рассматривать как их реализацию, а не как погашение обязательства перед дольщиками в суммах полученных от них целевых средств (целевого финансирования) (пп. 5, 6, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации", далее - ПБУ 9/99). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (пп. 6, 6.1 ПБУ 9/99). Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99).
В силу п. 1 ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" (далее - ПБУ 2/2008) данное положение предназначено для организаций, выполняющих строительные работы собственными силами. Поэтому на застройщиков, не осуществляющих строительство собственными силами, нормы ПБУ 2/2008 не распространяются. Но отметим, что БМЦ (Бухгалтерский методологический центр (БМЦ) является субъектом негосударственного регулирования бухгалтерского учета в пределах компетенций, установленных ст. 24 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), изложенному в Рекомендации Р-Х/2019 ОК СТРОИТЕЛЬСТВО (http://bmcenter.ru/Files/R_OK_Stroy_uchet_DDU_u_zastroichika), в данном случае также можно считать применимым ПБУ 2/2008: . Исходя из пункта 1 ПБУ 2/2008, данное Положение напрямую не предназначено для застройщиков. Вместе с тем согласно п. 2 ПБУ 2/2008 Положение распространяется также на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы. Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом.
На основании п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Положение) учет строительства ведется в общеустановленном порядке, т.е. на счете 08 "Вложения во внеобротные активы" (письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02).
На этом счете отражаются инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах соответствующего наименования. Например, "Строительство объектов основных средств", "Строительство жилых домов" и пр. независимо от источников их финансирования.
В свою очередь, в п. 2.1 Положения определено, что учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него.
Совокупность приведенных норм, на наш взгляд, позволяет сделать вывод, что у организации-застройщика отсутствует обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство, профинансированых за счет собственных средств, и затрат, профинасированных за счет кредитных средств. Аналогичным образом мы не видим необходимость в организации раздельного учета материалов, а также расчетов с поставщиками и подрядчиками в зависимости от источника их оплаты. При этом раздельный учет может вестись по объектам строительства - домам.
На наш взгляд, это следует и из п. 6 письма ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, которым для использования в работе направлен обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения. Цитируем: В Законе N 214-ФЗ отсутствуют положения, которые бы определяли целевой характер использования денежных средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.
Положения ст. 247, п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, ст. 270 НК РФ и Закона N 214-ФЗ свидетельствуют о том, что финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
Это также согласуется с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено Минфином России 30.12.1993 N 160), согласно пункту 3.1.6 которого экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли, за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.
Данные выводы содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 (ООО "Специализированный застройщик "Новая строительная компания" против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 25 по Свердловской области).
По окончании строительства суммы, накопленные на счете 08, списываются на счета 90 "Продажи" (в части, подлежащей передаче дольщикам) и 43 "Готовая продукция" (в части, принадлежащей застройщику и подлежащей зачислению в готовую продукцию).
С учетом изложенного представляется, что в учете застройщика в настоящее время могут быть оформлены следующие записи:
Дебет 008 - поступили средства дольщиков на счета эскроу;
Дебет 08 Кредит 10, 60, 76 и пр. - учтены расходы на строительство;
Дебет 19 Кредит 60, 76 - отражен "входящий" НДС;
Дебет 68 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство нежилых помещений, принят к вычету;
Дебет 08 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство жилых помещений, включен в стоимость строительства (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ);
Дебет 43 Кредит 08 - оприходованы готовые объекты, построенные за счет собственных средств;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08 - списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 68 - начислен НДС при передаче нежилых помещений;
Дебет 90 Кредит 43 - списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет;
Дебет 51 Кредит 62 - получены средства дольщиков от банка;
Кредит 008 - отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу.
По окончании строительства на дату подписания документов о передаче объектов долевого строительства застройщик определяет финансовый результат (письма Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040, от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77).
Разъяснениями уполномоченных органов применительно к рассматриваемому случаю мы не располагаем. Приведенная выше корреспонденция счетов является нашим экспертным мнением (смотрите также материал: Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)).
В части налога на прибыль необходимо учитывать следующее.
В настоящее время средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом N 214-ФЗ, приравниваются в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования (последний абзац подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Использованием по целевому назначению этих средств в целях указанной главы НК РФ признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (смотрите также письма Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503, от 03.03.2021 N 03-03-06/1/14938).
Из приведенной формулировки, на наш взгляд, следует, что в периоде строительства организация-застройщик не учитывает в составе доходов средства дольщиков на счетах эскроу, а в составе расходов - затраты, которые будут возмещены за счет средств дольщиков.
В результате налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства, которая определяется только по окончании строительства (смотрите также письмо Минфина России от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
В то же время доходы от продажи квартир, построенных за счет собственных средств застройщика, и расходы, связанные с их строительством, учитываются в целях налогообложения в полном объеме (доходы в виде выручки от продажи и расходы в виде затрат на строительство) в общеустановленном порядке, т.е. по мере реализации.
При этом, например, в письме Минфина России от 08.12.2020 N 01-02-04/03-107027 разъясняется, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет средств дольщиков, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.
Иными словами, налогоплательщику-застройщику следует в целях налогообложения организовать раздельный учет расходов на строительство, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, которые позднее будут возмещены за счет средств дольщиков на счетах эскроу. Полагаем, что применительно к анализируемому случаю это означает, что организации следует организовать раздельный учет расходов, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, произведенных за счет кредитных средств.
Глава 25 НК РФ не содержит методики ведения раздельного учета. Поэтому организации необходимо разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
Представляется, что одним из вариантов может быть, например, введение дополнительного субсчета к счету 08, на котором будут учитываться затраты на строительство квартир, подлежащих передаче дольщикам. Относить расходы на данный субсчет возможно, например, исходя из площадей таких квартир. То есть расходы, собранные на счете 08, следует распределить. Возможно, это будет сделано в соответствующем регистре налогового учета без введения дополнительных субсчетов.
Представляется, что возможен и такой подход. По окончании формирования себестоимости строительства в целом на счете 08 часть расходов, приходящаяся на площади, предназначенные для передачи дольщикам, списывается с общего счета 08 на субсчет "Дольщики", а другая часть затрат, осуществленных за счет собственных средств, списывается на счет 43 (как это было показано нами выше).
Как сказано выше, для целей налогового учета и налогообложения прибыли порядок определения доходов и расходов по строительству, осуществленных за счет средств на счетах эскроу и за счет собственных средств, будет отличаться:
- в части строительства для дольщиков налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства;
- в части строительства за счет собственных средств налогооблагаемым доходом будет выручка от реализации квартир, уменьшенная на сумму расходов на строительство этой части объекта (то есть в составе доходов в налоговом учете полностью отражается выручка, а в составе расходов - затраты на строительство своей части квартир).
То есть упрощенно проиллюстрировать различия можно, показав отражение операций в бухгалтерском учете. Для целей налогообложения прибыли налогооблагаемым доходом по строительству за счет средств на счетах эскроу будет являться разница между кредитовым и дебетовым оборотом по счету 90 (экономия):
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08
- списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков.
Тем самым, как мы полагаем, будет реализована норма последнего абзаца подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ о том, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. И при этом расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (письмо Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503).
В то же время при реализации собственных объектов для целей налогообложения прибыли будет приниматься в полном объеме доход (выручка), который будет уменьшен на сумму расходов на строительство, то есть доход соответствует кредитовому обороту по счету 90, а расход - обороту по дебету счета 90:
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 43
- списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет.
При этом мы также считаем, что приведенный выше порядок учета операций по реализации квартир в целях налогообложения может не привязываться к счетам бухгалтерского учета, а отражаться в регистрах налогового учета.
Возвращаясь к бухгалтерском учету, отметим, что признание доходов/расходов и финансового результата при реализации квартир, построенных для дольщиков, и квартир, построенных за счет собственных средств, в бухгалтерском учете отличаться не будет (и в том и другом случаях доход - выручка, расход - себестоимость строительства).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: ООО-застройщик строит многоквартирный жилой дом по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Фактически деньги застройщик не получает, они лежат на счетах эскроу в банке, но заключенные договоры долевого участия в учете отражаются проводкой Дебет 76 Кредит 86. Нужно ли застройщику отражать сумму заключенных договоров в отчете о целевом использовании средств? Как учитывать поступившие средства в налоговом учете при ОСНО? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)
- Вопрос: Бухгалтерский учет в НКО - застройщике (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Учет доходов и расходов при долевом строительстве (А.И. Серова, журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2021 г.);
- Дискуссионные аспекты бухгалтерского учета отражения организацией-застройщиком операций по счетам эскроу (М.Ф. Сафонова, Ю.В. Марченко, журнал "Международный бухгалтерский учет", N 4, апрель 2021 г.).
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена
Читайте также: