Договор купли продажи незавершенного строительства если земля в аренде ворд
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Судебная практика: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 442 "Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа" ГПК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 442 ГПК РФ и установив, что ответчик является должником по двум исполнительным производствам о взыскании задолженности по кредитному договору; постановлением судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении должника в пользу взыскателя, вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении 1/4 доли в праве собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, суд правомерно отказал в освобождении от ареста объектов недвижимости, обоснованно указав, что, заключив договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, стороны осуществили все юридически значимые действия, связанные с исполнением данного договора как то: регистрация перехода права собственности, передачи покупателями продавцу денежных средств и подписание акта приема-передачи спорных объектов недвижимости, использование ответчиками средств материнского капитала на приобретение спорных объектов недвижимости; при этом ни истец, ни ответчики на протяжении 8 лет не предпринимали никаких действий по возврату спорных объектов недвижимости в собственность истца.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19-20467 по делу N А83-3184/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску о расторжении договора.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды, учитывая, что вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи объекта незавершенного строительства был расторгнут в связи с невыполнением со стороны предпринимателя его условий относительно завершения строительства и ввода в эксплуатацию в установленный срок, пришли к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и по настоящее время, то есть на протяжении более 15 лет, обязательства, установленные условиями договора, предпринимателем не выполнены, что является существенным нарушением условий договора. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что вступившим в законную силу решением Евпаторийского городского суда от 21.03.2016 договор купли-продажи от 26.03.2002 объекта незавершенного строительства, был расторгнут в связи с невыполнением со стороны предпринимателя его условий относительно завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию в установленный договором срок до 2005 года, суд пришел к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка под указанным объектом от 22.05.2003 и по настоящее время, то есть на протяжении более 15-ти лет, обязательства по строительству, вводу в эксплуатацию и обслуживанию киноконцертного зала, установленные пунктом 1.2 договора, предпринимателем не выполнены, что является существенным нарушением условий оспариваемого договора.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Использование общедоступных информационных технологий в защите экологических прав и прав на природные ресурсы
(Лунева Е.В.)
("Lex russica", 2020, N 4) Во-вторых, сведения, содержащиеся в Google Earth Pro, часто применяют как самостоятельные электронные доказательства в соответствующих категориях дел. Например, в споре о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства и применении последствий их недействительности были использованы данные Google Earth Pro для выявления фактических состояний дома в период с 2010 по 2014 г. (от строительства фундамента дома до подведения его под крышу и возведения сопутствующих построек) .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перенаем с сюрпризом: новая позиция Пленума Верховного Суда РФ
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 1) С указанным выводом согласился Десятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 12.04.2018 по делу N А41-64101/17 . В данном деле покупатель приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке. Когда право собственности на объект перешло к покупателю, арендодатель обратился к продавцу с иском о взыскании арендной платы за период, истекший до перехода права на объект .
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства представляет собой сделку, по которой одна сторона выкупает у другой стороны еще недостроенный объект за оговоренную соглашением денежную плату.
Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.
- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
Под объектом незавершенного строительства может пониматься любой объект, имеющий фундамент, который по факту является недостроенным. Также, на объектах незавершенного строительства должны проводиться строительные работы, в случае, если строительство не законсервировано.
Итак, в случае приобретения объекта незавершенного строительства, у Покупателя возникают следующие варианты развития событий:
- Продолжить строительство незавершенного объекта;
- Осуществить перепродажу объекта незавершенного строительства;
- Разрушить объект незавершенного строительства;
- Приостановить строительство объекта (разрешается на срок, не превышающий трех лет).
Следует отметить, что при осуществлении такой сделки существуют определенные риски. Например, в силу каких-либо требований законодательства, дальнейшее строительство может быть запрещено.
Предлогов, под которыми выводится запрет, существует множество. Например, постройка может не отвечать каким-либо нормативам безопасности, что влечет за собой определенные последствия. Однако, при покупке объекта, если внимательно изучить всю документацию по строительству и требования со стороны законодательства, проблем как таковых возникнуть не должно.
Еще одним важным нюансом является факт права собственности Продавца на объект незавершенного строительства. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, Продавец при отчуждении имущества должен являться собственником объекта.
Итак, разобрав вводную составляющую рассматриваемого виды сделки, мы подходим к разбору порядка его заключения. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключается в письменной форме. Ниже мы представим образец составления такого договора:
Преамбула
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства
Акционерное общество АО «Калейдоскоп», в лице генерального директора Власова Юрия Петровича, действующего в соответствии с положениями Устава общества, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Акционерное общество АО «Колизей», в лице генерального директора Елисеева Степана Георгиевича, действующего в соответствии с положениями Устава общества, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:
- В первую очередь – фамилия и инициалы представителей сторон, между которыми заключается соглашение;
- Далее указываются наименования документов, на основании которых действуют контрагенты;
- В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Продавца, а кто в роли Покупателя).
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается отчуждаемый Продавцом объект. В нашем случае, таким объектом выступает объект незавершенного строительства.
При этом в данном разделе обозначаются все присущие объекту характеристики, такие как:
- Кадастровый номер;
- Адрес расположения объекта;
- Количество квадратных метров;
- Приложения к договору, в виде всей необходимой документации на отчуждаемый объект незавершенного строительства;
- Иные характеристики.
Следует отметить, что каждый договор по-своему индивидуален, и его содержание зависит от предмета договора. Поэтому, ниже мы представим примерный образец составления раздела о предмете соглашения:
В соответствии с условиями заключаемого соглашения, продавец отчуждает, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность следующий объект незавершенного строительства:
Административное здание, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ, город Нижневартовск, проспект Челюскинцев, дом 7, строение 4.
Административное здание имеет следующие характеристики:
- Количество этажей __________;
- Количество квадратных метров __________;
- Количество помещений внутри здания __________;
- Материал, из которого сооружено административное здание __________.
Земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства, также отчуждается в собственность Покупателя.
Продавец гарантирует, что отчуждаемый объект незавершенного строительства является его собственностью, не находится в залоге, под арестом, не является предметом судебных разбирательств.
Прием-передача отчуждаемого объекта незавершенного строительства осуществляется в момент заключения подписания договора и передачи денежных средств.
Стоимость объекта незавершенного строительства
Данный раздел предназначен для обозначения стоимости отчуждаемого объекта. Помимо цены объекта незавершенного строительства, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.
Под видами оплаты подразумеваются:
- Безналичная оплата;
- Оплата наличными денежными средствами.
Порядок оплаты может быть следующим:
- В момент подписания договора;
- Оплата с авансовым платежом;
- Частичные выплаты.
Итак, примерный образец раздела о стоимости отчуждаемого объекта незавершенного строительства следующим образом:
- Стоимость объекта незавершенного строительства оценивается Продавцом в ____________ (____________) рублей ____________ копеек;
- Оплата осуществляется в ____________ виде;
- Денежные средства передаются Продавцу в момент приема-передачи объекта незавершенного строительства.
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
- Об обязательствах сторон;
- Об ответственности сторон;
- Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства считается заключенным.
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства стороны подписывают во время передачи объекта от продавца покупателю. Акт считается приложением к договору купли-продажи, а также выступает первичным учетным документом, на основании которого бухгалтерия списывает объект с баланса или ставит на учет.
Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.
- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
Для чего нужен акт приема-передачи
Функции документа для организации следующие:
- Подтверждает факт передачи объекта, тогда как договор только фиксирует намерения покупателя и продавца.
- Описывает состояние передаваемого объекта.
- Является подтверждением отсутствия претензий друг к другу у сторон.
- Выступает первичкой для бухгалтерии организации.
Для справок! К объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения, которые начали строить, но не закончили. В результате объект не готов к эксплуатации и его невозможно использовать по прямому назначению. Вместе с объектом нередко продают и земельный участок, на котором он находится.
Составляем акт приема-передачи объекта незавершенного строительства
Рекомендованного законодательством бланка такого документа не существует, организации составляют его в свободной форме. Главное — чтобы акт содержал все необходимые для первичного учетного документа реквизиты. Их перечень содержится в п. 2 ст. 9 ФЗ №402-ФЗ («Закон о бухучете»).
Итак, что нужно указать в акте:
- То, что документ является приложением к договору купли-продажи объекта.
- Наименование документа, его номер.
- Место (населенный пункт) и дату его составления.
- Данные о сторонах сделки. Для юрлиц указывают наименование организации, кто выступает от ее лица (должность, ФИО), на основании какого документа действует. Для физлиц — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
- Реквизиты договора, по которому осуществляется передача.
- Характеристики передаваемого объекта незавершенного строительства: наименование постройки, адрес, площадь, этажность и т.д. Если одновременно с объектом передается земельный участок, то его тоже нужно указать в акте.
- Перечень документации, которую продавец передает покупателю одновременно с объектом. Также нужно указать реквизиты документов (номера, даты выдачи или составления).
- Продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
- Совершены ли расчеты на момент передачи объекта.
- Количество экземпляров акта.
Завершают акт реквизиты (не обязательны, так как они есть в договоре) и подписи сторон. Нотариально заверять документ нет необходимости. После сделки акт нужно передать в бухгалтерию.
Хранить документ необходимо вместе с договором, по отдельности они не имеют юридической силы.
Внимание! Перед тем как подписывать акт, покупатель должен тщательно осмотреть объект, также он должен быть ознакомлен с имеющимися недостатками.
Что нужно учитывать при составлении акта:
- Текст пишут официально-деловым стилем, не употребляют разговорные слова и выражения.
- Нужно избегать непонятных, неточных и двусмысленных оборотов речи.
- Не запрещено составлять документ от руки. Однако чаще его заполняют на компьютере с последующей распечаткой и постановкой подписей сторон.
Образец акта приема-передачи объекта незавершенного строительства можно скачать у нас и изменить при необходимости.
Если при составлении была допущена ошибка
В этом случае используют стандартный алгоритм для исправления фактических ошибок:
- Данные с ошибкой (слово, число, дату) необходимо аккуратно зачеркнуть одной линией.
- Рядом или сверху написать вариант без ошибки.
- Поставить на полях или внизу документа отметку «Исправленному верить».
- Поставить подпись и дату.
С внесенными изменениями должны быть ознакомлены и продавец, и покупатель.
Бланк документа «Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
купли-продажи объекта незавершенного строительства
г. [вписать нужное] [число, месяц, год]
[Наименование организации], именуемый в дальнейшем Продавец, в лице [Ф. И. О., должность], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с одной стороны, и [наименование организации], именуемый в дальнейшем Покупатель, в лице [Ф. И. О., должность], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю незавершенный строительством объект (кадастровый N [значение]), расположенный по адресу [вписать нужное] и представляющий собой [краткое описание объекта незавершенного строительства] (далее по тексту - Объект), принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов], а Покупатель обязуется принять его и оплатить полную его стоимость.
1.2. С получением права собственности на Объект, согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, к Покупателю переходит право [указать вид права] на часть земельного участка, занятую помещением и необходимую для его использования, площадью [цифрами и прописью] кв. м, кадастровый N [значение], принадлежащего [указать краткое наименование собственника] на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов] (кадастровая карта (план) земельного участка является приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора).
1.3. Строительство производится на основании разрешения [наименование органа] N [значение] от [число, месяц, год]. Техническая характеристика Объекта (фактическое состояние и объем выполненных работ) приведена в экспликации и плане, копии которых являются приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора. Фактическое состояние и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от [число, месяц, год], составленным Комиссией, назначенной распоряжением администрации [вписать нужное] за N [значение] от [число, месяц, год] и иной разрешительной и проектной документацией.
1.4. Продавец гарантирует, что на дату подписания Сторонами настоящего Договора Объект не является предметом залога, не обременен иными правами и требованиями третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
2. Цена и порядок расчетов
2.1. Стоимость Объекта составляет [значение] рублей, в том числе НДС 18 %, что составляет [значение] рублей.
Цена настоящего Договора установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, несет [Продавец, Покупатель, несут в равных долях].
2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем безналичным путем на расчетный счет Продавца в течение [значение] дней с момента подписания настоящего Договора.
2.4. Моментом надлежащей оплаты по настоящему Договору считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом, предусмотренных настоящим Договором сумм, в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца.
3. Передача имущества и переход риска
3.1. Продавец обязан в течение [значение] дней со дня исполнения Покупателем всех своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, передать Покупателю Объект.
3.2. Передача Объекта осуществляется посредством подписания Сторонами в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ Передаточного акта. Момент подписания передаточного акта является моментом передачи Объекта Покупателю.
3.3. Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю права и обязанности на исполнение технических условий на подключение к коммуникациям и потребление энергомощностей, согласно гарантийным письмам, являющимся приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.4. Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю Разрешительную и Проектную документацию.
3.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит на Покупателя с момента передачи Объекта Покупателю.
4. Возникновение права собственности
4.1. Право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации в едином государственном реестре [указать орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней].
5. Обязанности сторон
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Предоставить Покупателю все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Объект в течение [значение] дней с даты подписания настоящего Договора. В день государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Объект незавершенного строительства передать Покупателю Объект незавершенного строительства по Передаточному акту с приложением всей технической и иной документации в отношении указанного Объекта незавершенного строительства.
5.1.2. При необходимости выдать представителю Покупателя доверенность на право представлять интересы Продавца в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.
5.1.3. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых (каждого в отдельности или всех вместе) связано с расходами, превышающими [значение] % от стоимости Объекта.
5.1.4. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.
5.1.5. К моменту передачи Объекта погасить все задолженности, связанные с Объектом перед городскими и иными организациями.
5.1.6. Не препятствовать Покупателю в оформлении последним права пользования Земельным участком. Своевременно осуществить все действия, требуемые в соответствии с законодательством от Продавца как от предыдущего пользователя земельным участком, для скорейшего переоформления прав землепользования на Покупателя.
5.1.7. Нести риск случайной гибели и случайного повреждения Объекта до момента передачи его по Передаточному акту.
5.1.8. Письменно известить [вписать нужное] об отчуждении принадлежащего Продавцу Объекта.
5.1.9. [Уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на Объект].
5.1.10. [Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Покупателю].
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Оплатить полную стоимость Объекта в соответствии с настоящим Договором.
5.2.2. В течение [значение] дней со дня исполнения всех своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, принять от Продавца Объект по передаточному Акту.
5.2.3. [Уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на Объект].
5.2.4. [Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Покупателю].
6. Ответственность сторон
6.1. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) любого из своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в установленном действующим законодательством порядке.
6.2. За просрочку передачи Объекта, а также за несвоевременную передачу документов, необходимых для проведения государственной регистрации перехода права собственности, по вине Продавца, Продавец уплачивает Покупателю пени в размере [значение] % от стоимости Объекта за каждый день просрочки, но не более [значение] % от стоимости Объекта.
6.3. В случае неоплаты, либо неполной оплаты Покупателем стоимости Объекта по настоящему Договору в срок, установленный в п. 2.3 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере [значение] % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
7. Несоответствие объекта разрешительной и проектной документации
7.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта Разрешительной и Проектной документации в рамках ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от [число, месяц, год], являющегося приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора, если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
8. Последствия передачи объекта ненадлежащего качества
8.1. В случае передачи Продавцом Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора по качеству (с недостатками), Покупатель имеет право потребовать от Продавца возмещения своих расходов на устранение таких недостатков. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых - каждого в отдельности или всех вместе - связано с расходами, превышающими [значение] % от стоимости Объекта.
8.2. В случае обнаружения существенных недостатков (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной за Объект денежной суммы.
9. Условия изменения и расторжения договора
9.1. Изменение и расторжение Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, с проведением соответствующих взаиморасчетов между Сторонами по имеющимся на момент расторжения обязательствам.
10. Разрешение споров
10.1. Споры, вытекающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
11. Заключительные положения
11.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания обеими Сторонами и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
11.2. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на Объект незавершенного строительства от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации.
11.3. Стороны обязуются письменно сообщать друг другу об изменении адреса или банковских реквизитов не позднее [значение] рабочих дней со дня их изменения без оформления дополнительного соглашения к Договору.
11.4. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один - для Продавца, один - для Покупателя и один экземпляр - для [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней].
Иногда случается так, что по разным обстоятельствам владелец участка встает перед необходимостью выставить свой участок на продажу.
Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Законодательство
Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.
Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.
Важно: без имеющегося разрешения на строительство законным образом зарегистрировать можно только готовое (давно существующее) строение.
Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:
- добровольное согласие участвующих сторон;
- наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
- подготовка подробно описанных ниже документов;
- заключение договора купли-продажи.
Какие документы необходимо подготовить?
По статье 130 ГК РФ земельные участки и незавершенные строения на них являются самостоятельными правовыми объектами. Если в договоре купли-продажи земельного участка не будет указан объект незавершенного строительства, это будет рассматриваться Законом как нарушение. В таких случаях сделка будет признана юридически ничтожной по статье 168 ГК РФ.
Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:
- документы о праве собственности;
- правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
- технический паспорт (заказывается в БТИ);
- разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
- утвержденный проект;
- кадастровый паспорт;
- план участка;
- квитанция об уплате госпошлины.
О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.
Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?
Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:
- Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
- Не является ли он результатом самозахвата.
- Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
- Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
- Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
- Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
- Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
- Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.
При оценке состояния объекта следует обратить внимание на то, на какой стадии работ строительство остановлено.
Как происходит сделка?
Так как же купить и продать недостройку с земельным участком? Сделки осуществляются по определенному алгоритму. Необходимые для этого шаги:
- Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
- Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
- Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
- При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
- Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
- Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.
Важно: в интересах продавца – указать в документах реальную стоимость продажи. Это послужит гарантией от различных неприятностей.
Подводные камни
При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.
- Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
- Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
- Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ, таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
- В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
- Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.
Заключение договора
В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:
Совершение сделки происходит следующим образом:
- Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
- Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
- С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
- Договор регистрируется.
Сроки и стоимость
Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора, но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.
Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.
Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.
Налогообложение
К особенностям налогообложения относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23. При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.
Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.
Возможно, вас также заинтересует информация, подготовленная нашими экспертами, о покупке и продаже земельных участков:
Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Читайте также: