Чем отличается студия 2с от 1с
Квартира-студия – один из самых популярных видов бюджетного жилья. Более 50% новостроек на российском рынке предполагают размещение квартир данного типа. Их низкая стоимость обусловлена рядом отличительных особенностей, в результате которых в квартирах-студиях могут проживать лишь отдельные категории граждан.
Квартира-студия – что это?
Квартира-студия относится к новым видам жилья на отечественном рынке недвижимости. Её отличительная черта – низкая стоимость, позволяющая совершить покупку малообеспеченным категориям населения. Принято считать, что квартира-студия – помещение с небольшой площадью. Зачастую данная характеристика оправдана. Но это определение является ошибочным.
Квартира-студия в первую очередь получила такое название благодаря особенностям планировки. К характерным признакам такого вида жилья относятся:
- отсутствие межкомнатных перегородок, образующее единое жилое пространство;
- наличие дверей и стен только для технических помещений (санузел, туалет, кладовая);
- кухня соединена с общим жилым пространством.
В большинстве случаев квартиры-студии меньше по площади жилых помещений, включающих одну, две, и более комнат. Но некоторые квартиры-студии относятся к классу элитного жилья, а их площадь составляет 60 квадратных метров и больше.
Базовый вариант квартиры-студии предполагает одно окно, не имеющее выхода на балкон или лоджию. В помещении созданы отдельные зоны, используемые в качестве кухни, зала, спальни. Перегородки между зонами устанавливаются индивидуально в дизайнерских проектах.
Трудности в определении квартиры-студии заключаются в том, что стандарты РФ и строительные нормы и правила не включают термина, описывающего данный тип жилья.
Планировка квартир-студий была разработана на территории США в 20-х годах прошлого века. В Америке и Европе данный вид жилья получил широкую популярность среди людей, независимо от их социального статуса и финансовых возможностей. Отечественный строительный рынок перенял обустройство квартир-студий на 50 лет позже. Их цена в среднем на 25% ниже стандартных квартир, представленных в том же сегменте.
Чем отличается студия от квартиры
Несмотря на то что стандартная квартира и студия относятся к категории жилой недвижимости, между ними имеется большая разница. Отличить эти виды жилья можно по следующим признакам:
- Планировка. В обычной квартире каждая комната отделена стенами и перегородками. В студии подобное деление отсутствует. Перегородки имеются только в санузле, ванной, кладовой, и других технических помещениях.
- Предназначение. Стандартная квартира создана для проживания семьи из нескольких человек, но при необходимости в ней можно жить одному. Студия предназначена для одиночного проживания или семьи из двух человек. Находиться в такой квартире на постоянной основе трём и более людям будет сложно.
- Совладение. Обычная квартира может быть официально поделена между несколькими владельцами путём выкупа комнат. Для квартиры-студии также предусмотрено совладение, но деление на основе комнат произвести не получится.
- Перепланировка. В обычной квартире возможно провести перепланировку после получения разрешения от государственных инстанций. В студии такая возможность также предусмотрена, но в случае возведения стен и перегородок жильё будет перенесено в категорию обычных квартир.
- Площадь. Обычно студии уступают по площади стандартным квартирам. Но в сегменте элитного жилья данное отличие часто нивелируется.
При продаже и предоставлении документов на жильё указывается, к какому типу оно относится. С квартирами вторичного рынка недвижимости определение статуса может вызвать трудности. Но осуществляя продажу новостроек, застройщики обычно заранее указывают, какое жильё относится к квартирам-студиям, его стоимость и площадь.
Преимущества и недостатки
К преимуществам квартир-студий относятся:
- наиболее доступная стоимость на рынке малогабаритной жилой недвижимости;
- минимальные финансовые затраты на проведение ремонтных и отделочных работ;
- низкая стоимость содержания и обслуживания;
- наличие равномерного освещения всего помещения;
- возможность самостоятельного зонирования.
Квартира-студия визуально кажется более просторной, чем обычное жильё на несколько комнат. Отсутствие стен и перегородок обеспечивает свободное перемещение по всему помещению. При наличии маленького ребёнка нет необходимости брать его на кухню во время приготовления пищи, чтобы не терять из виду. При приёме гостей не возникнет проблем с поиском свободного пространства. Просторное помещение позволяет воплотить в реальность любые дизайнерские решения.
В списке недостатков квартир-студий состоят:
- комфортное проживание возможно максимум для двух человек;
- невозможность обеспечить отдельное пространство для личного времяпровождения;
- отсутствие внутриквартирной звукоизоляции;
- невозможность локализовать распространение запахов во время готовки;
- равномерное распространение мусора и необходимость в комплексной уборке по всей квартире.
Квартиру-студию невозможно купить в панельном доме, поскольку для строения такого типа данный вид жилья запрещён.
В кирпичном доме самостоятельно провести перепланировку стандартной квартиры в студию крайне сложно. В случае проживания в такой квартире с кем-то, возникает проблема с благоустройством закрытой зоны для отдыха. Ограждение личного пространства мебелью негативно сказывается на дизайне помещения.
Кому подходят такие квартиры?
В сравнении со стандартным жильём квартиры-студии стоят гораздо дешевле. Поэтому основной целевой аудиторией, для которой строится такое жильё, являются люди, не имеющие или не желающие тратить денежные средства на покупку квартиры с большой площадью.
По статистике, квартиры-студии чаще всего приобретаются:
- молодыми парами без детей или с маленьким ребёнком;
- супругами пенсионного возраста, проживающими вдвоём;
- мужчинами и женщинами, планирующими жить самостоятельно.
Наблюдения экспертов рынка недвижимости говорят о том, что квартиры-студии часто выступают в качестве промежуточного жилья, покупаемого людьми для временного проживания. Обычно они используют квартиры-студии, чтобы собрать деньги для покупки жилья на несколько комнат.
В соответствии с данными по отдельным возрастным группам, квартиры-студии покупают:
- 40% – от 25 до 35 лет;
- 40% – от 45 до 60 лет;
- 20% – от 35 до 45 лет.
Квартиры-студии часто арендуются студентами на время учебного года и офисными сотрудниками для проведения корпоративов.
Узнать подробнее о том, кто и для каких целей покупает квартиры-студии на территории России, можно, посмотрев данное видео:
Планировка и интерьер
Основная особенность квартиры-студии – цельное помещение без перегородок. Поэтому планировка такого жилья заключается в зонировании. Этот метод предполагает разделение помещения на отдельные зоны с конкретным предназначением. Базовый список для квартиры-студии представлен местами для:
- приготовления и употребления пищи;
- отдыха и сна;
- времяпровождения и приёма гостей;
- работы;
- прихожей.
В квартирах-студиях чаще всего используется геометрическая планировка. Она предполагает зонирование посредством деления на прямоугольные или квадратные сектора. Каждый сектор – зона с конкретным предназначением.
Для квартиры-студии лучше всего подходит минимализм. Чем меньше в ней использовано предметов, тем более просторной она кажется. Мебель размещается по периметру стен. Установка в середине допускается только в случае обустройства зоны отдыха. Габаритная мебель не рекомендуется для квартир-студий. Она будет отнимать лишнее пространство, обеспечивая минимальную пользу. Для данного типа жилья следует использовать мебель-трансформер.
Чтобы визуально обозначить отдельные зоны, для каждой из них можно использовать собственный стиль или цвет. Но создать такое дизайнерское решение сложно, не нарушив общее оформление квартиры.
Правильное освещение визуально увеличивает габариты помещения. В квартирах-студиях рекомендуется использовать лампы с дневным светом.
Увидеть, как выглядит планировка и зонирование квартиры-студии площадью 33 квадратных метра, можно, посмотрев данное видео:
Сколько стоят квартиры-студии
Средняя площадь квартиры-студии на современном рынке жилой недвижимости составляет от 25 до 30 квадратных метров. Один квадратный метр стоит столько же, сколько и в других квартирах, расположенных в рамках одного ЖК. Но по причине отсутствия отдельного пространства под кухню и межкомнатные стены площадь экономится на 20-30%. Соответственно расходы на покупку жилья будут ниже на такой же процент.
Стоимость квартир-студий зависит от класса жилья:
- эконом – от 700 тысяч до 3 миллионов рублей;
- комфорт – от 1,5 миллиона рублей;
- элитное – от 5 до 7 миллионов рублей.
Также важную роль играет месторасположение квартиры. В крупных городах областного значения средняя цена на такое жильё составляет до 2 миллионов рублей. В небольших населённых пунктах купить квартиру-студию можно по цене до 1 миллиона рублей. На территории Москвы квартира данного типа стоит не менее 4 миллионов рублей. При покупке жилья на вторичном рынке цены представлены в более низком финансовом диапазоне.
Квартиры-студии от застройщика чаще других видов жилья продаются по скидкам в новостройках. Малоизвестные компании иногда их продают по цене от 600 тысяч рублей. Но такие предложения встречаются редко, и квартиры чаще всего размещены в окраинных районах или небольших городах.
Квартира-студия – популярный вид бюджетного жилья, отличающийся оригинальной планировкой и низкой стоимостью. Её главная особенность – отсутствие стен и межкомнатных перегородок. Квартира-студия может быть использована как для временного, так и для постоянного проживания. Но комфортные условия такого жилья рассчитаны только на одного или двух человек.
Подавляющее большинство современных жилых комплексов в числе других вариантов предлагают покупателям такой вид жилья как студия. В этом смысле не исключением являются и дома, позиционирующие себя как премиум-класс.
Многим обывателям бывает не совсем понятно, что такое квартира студия и чем она отличается от обычной однокомнатной квартиры? Первые проекты студий появились в странах Западной Европы и в Америке в середине 20-х годов ХХ века. Широкую популярность во всем мире они обрели уже во второй половине прошлого столетия, а у нас на родине – всего несколько десятилетий назад.
Технические характеристики квартиры студии
Что собой представляет студия квартира в техническом смысле? Студией принято называть жилое помещение с одной комнатой, лишенное постоянных вертикальных перегородок и разграниченное только специальными функциональными предметами интерьера. Исключение составляет только санузел – он представляет собой полноценно изолированную комнату со стенами и закрывающейся входной дверью.
Иными словами, формат жилья студия – это концепция открытого пространства, которое объединяет все части жилого помещения. Это пространство зонируется на усмотрение владельца жилья. При этом для зонирования не используются стены либо другие постоянные конструкции – каждый уголок студии оборудуется согласно его практическому назначению и, таким образом, отделяет одну жилую зону от другой.
Юридические особенности квартиры студии не обладают какими-то необычными, только ей присущими чертами. Фактически в законодательстве вообще нет такого определения как «студия» – подобные квартиры классифицируются в качестве однокомнатных. Технические требования, выдвигаемые к ним, остаются такими же. Наиболее важные из них:
- Площадь квартиры. По нормативам минимальная площадь жилой комнаты составляет 14 кв. м., а кухни – 5 кв. м. Если сложить эти цифры, получается, что площадь квартиры, в которой кухня и жилая комната представляют единое целое, не должна быть меньше 19 кв. м. На практике такое встречается далеко не всегда – часто застройщики предлагают инвесторам жилье меньшей площади, которое также находит свою целевую аудиторию.
- Высота потолков. По правилам высота потолков должна увеличиваться с уменьшением среднегодовой температуры по региону. Так, в областях с умеренным климатом эта цифра составляет 2,5 м, а в более прохладных – 2,7 м. Эти параметры могут меняться, зависимо от проекта здания и его класса.
- Количество окон. Планировка квартир студий такова, что редко можно встретить варианты, в которых окна расположены сразу с двух сторон. В этом случае студию при желании можно разделить, оборудовав две небольших освещенных комнаты. В случае, когда окна находятся только с одной стороны, такая перепланировка не представляется возможной. Кроме этого, оконные проемы с северной стороны свидетельствуют о том, что в студии может быть холодно.
Также студии в техническом плане делятся на те, которые были сооружены путем сноса внутренних перегородок обычных квартир, и те, которые изначально проектировались с открытым пространством. В первом случае такая перепланировка чаще всего производилась в неудобных компактных квартирах, вроде хрущевок. Иногда встречаются варианты, в которых подобные работы были проведены на двух примыкающих этажах, в результате чего образовывалась просторная двухэтажная студия.
Студии, которые предусматривались в проекте, чаще всего встречаются в жилых комплексах эконом-класса, однако не исключением является и элитное жилье студийного формата большой площади.
Чем отличаются квартиры студийного типа от обычных
Квартира студия является таким же жилым помещением, как и все остальные. Основное отличие однушки студии от обычной однокомнатной квартиры состоит в отсутствии стен, которые отделяют друг от друга жилую комнату, коридор и кухню. Таким образом, входные двери ведут непосредственно в жилую зону, минуя тот участок жилплощади, который обычно служит прихожей.
Кроме этого, между студией и квартирой есть и другие кардинальные отличия:
- Студия почти всегда отличается меньшей площадью. Как уже говорилось, для студий действуют те же технические требования, что и для квартир, однако в большинстве случаев студии формируются меньшими. Возможность самостоятельно разграничить пространство как раз и является причиной, почему такие проекты получают одобрение и разрешение на строительство. Множество легко выполнимых вариантов по условному отделению спального места, кухни или другой функциональной зоны не требует неукоснительно соблюдать установленные правила.
- Перепланировка возможна не только в обычной квартире, но и в студии, с тем отличием, что в первом случае стены убираются, а во втором – устанавливаются. Но если для перепланировки квартиры требуется только получить разрешение на эти работы, то после разделения студии постоянными конструкциями изменится ее фактический статус, и она перейдет в раздел квартир. Этот факт необходимо зарегистрировать официально и внести во все документы, касающиеся недвижимости.
- Совладение в случае со студией также имеет свои отличия. Если квартира может быть поделена между собственниками, каждому из которых причитается комната, в студии такой возможности нет – вся ее территория считается совместной.
- Одно из главных отличий студии – целевая аудитория. С точки зрения комфорта такое жилье не предназначено для большого количества жильцов. Даже семейной паре с одним ребенком в такой квартире будет весьма неудобно. Поэтому основная категория людей, заинтересованных в недвижимости такого рода, – это холостяки и бездетные пары.
- Студия и квартира отличаются по характеру дизайнерского оформления. С одной стороны, студия кажется больше и просторнее из-за отсутствия вертикальных плоскостей, которые режут пространство, а также выглядит светлее. С другой – в квартире существует возможность каждую комнату, включая коридор и кухню, оформить в индивидуальной стилистической манере. В случае со студией такой возможности нет – она должна представлять собой единое целое.
Как классифицируются квартиры студии?
Жилые помещения без внутренних перегородок классифицируются так же, как и другие виды жилья. Главным образом принадлежность к определенному классу определяется тем, сколько квадратных метров в студии, а также уровнем развития инфраструктуры и другими удобствами, предусмотренными проектом.
Студии эконом-класса
Значительные неудобства может доставлять слишком большое количество квартир – до десяти на этаже. При этом в жилом комплексе таких студий будет насчитываться не менее тысячи. Парковка в подобных домах обычно наземная, что чревато теснотой или хаотичным нагромождением автомобилей, учитывая огромное количество жильцов.
Касаемо планировки студии, в ее эконом-варианте преобладает совмещенный санузел, есть небольшой участок пространства, отведенный под прихожую, который из-за тесноты не всегда удается использовать по назначению. Балконы или лоджии в подобных студиях почти никогда не предусматриваются.
Студия комфорт-класса
Площадь студий, которые относятся к комфорт-классу, составляет 25-40 кв. м. Высота потолков начинается от 2,7 метров и может достигать больших цифр, зависимо от проекта здания. География возведения подобных жилых комплексов не ограничивается только спальными районами, иногда они встречаются и в более престижных частях города. При дефиците объектов инфраструктуры, недостающие ее единицы застройщики стараются компенсировать собственными силами.
Как и в эконом-классе, парковка здесь остается наземной, но часто делается обособленной, с отдельным выездом на проезжую часть. Квартир студийного типа на этаже меньше – около восьми, но их количество в корпусе по-прежнему остается большим.
В студиях категории комфорт уже существует возможность надежно отделить входную зону от жилой, установив символическую перегородку. Площадь санузла также позволяет при желании разделить его. Почти во всех студиях этого класса есть балкон либо лоджия.
Студия бизнес-класса
В корпусах класса бизнес может присутствовать как наземный, так и подземный паркинг. Придомовая территория обычно ограждена, имеет охрану и оснащена сигнализацией. На одном этаже находится до пяти квартир, а во всем доме – не более 500.
Благодаря довольно большой площади, студию бизнес-класса при желании можно разделить на полноценные комнаты. Это тем более возможно, что в большинстве случаев они освещаются с нескольких сторон одновременно. Санузел в них, как правило, раздельный, обязательно присутствует лоджия, иногда – вместе с балконом.
Студия премиум-класса
Студии площадью 60-130 кв. м. располагаются в домах, находящихся в самых престижных районах города или элитных пригородах. Как и все здание в целом, они создаются по авторским проектам, имеют высоту потолков более 3 метров.
В придомовой территории, охраняемой и закрытой, преобладает оформление по принципу ландшафтного дизайна. Парковки почти всегда подземные, с большим числом мест. Значительная часть инфраструктуры создается только для жильцов комплекса и содержит все необходимые объекты.
Жилплощадь оборудована системами очистки воды и воздуха, включает балконы, лоджии, террасы, а в некоторых случаях – панорамную крышу. В помещении может быть несколько отдельных санузлов. Также студия премиум-класса нередко насчитывает два и более этажа.
На рынке недвижимости эта категория жилья – одна из самых немногочисленных, поскольку рассчитана на крайне ограниченную целевую аудиторию.
Плюсы и минусы студий
Как любой другой вид недвижимости, студии обладают рядом преимуществ и недостатков. Суммируя эти показатели, можно выделить наиболее весомые из них.
Преимущества студий
К основным плюсам квартир студийного типа можно отнести:
- невысокую стоимость по сравнению с обычными квартирами;
- свободную планировку, позволяющую самостоятельно зонировать пространство;
- небольшие затраты на ремонт и отделку, особенно в случаях, когда она предоставляется застройщиком;
- сравнительно невысокую стоимость коммунальных услуг;
- хорошее освещение из-за больших окон, преобладающих в студиях;
- большой простор для дизайнерских решений.
Недостатки студий
Среди главных недостатков студий выделяют следующие:
- маленькая площадь, на которой можно разместить далеко не каждый предмет мебели;
- невозможность обеспечить личное пространство для каждого члена семьи;
- нехватка полноценной прихожей, в которой можно снять верхнюю одежду и грязную обувь;
- отсутствие перегородок с кухней, благодаря чему все запахи пищи разносятся по помещению;
- нет звукоизоляции внутри студии;
- отсутствие кладовых и других вспомогательных помещений внутри квартиры.
Какой интерьер больше всего подходит для студии?
Манера оформления помещения исходит из того, для чего нужна квартира студия, а также из характера ее планировки. Если она служит художественной или фотомастерской, то обставляется согласно с направлением вида искусства, а если жилым помещением, то внутренне убранство зависит только от предпочтений владельца.
Из-за отсутствия перегородок даже маленькая студия выглядит просторной и большой. Это впечатление еще больше усиливается при использовании светлых нейтральных красок и материалов в интерьере. Важно, чтобы цветовая гамма плавно перетекала из оттенка в оттенок, делая акцент только на ключевых предметах.
Предпочтительным для квартир студийного типа является использование трансформирующейся мебели. Громоздкие предметы, вроде двуспальных кроватей и объемных распашных шкафов, не только украдут часть ценного пространства, но и будут чужеродно смотреться в компактном жилище. Комнатные растения, наоборот, хоть и занимают немного места, но визуально расширяют пространство. Кроме этого, они делают помещение живым и уютным, а также освежают воздух.
Сделать такое жилье шире и больше поможет неяркое, но равномерное освещение. Важно, чтобы лампы как можно точнее имитировали дневной свет, поскольку привычный желтый делает очертания всех предметов больше, чем они есть на самом деле.
Для студии наиболее подходят минималистичные стили в интерьере: скандинавский, тяготеющий к светлым оттенкам и лаконичным линиям, лофт, импонирующий богемному стилю, футуристический хай-тек.
Сегодня покупателям доступен более широкий выбор форматов жилья, чем, например, двадцать и более лет назад. Когда исчезли типовые проекты застройки и каждый жилой комплекс начал планироваться в индивидуальном порядке, возникло и разнообразие.
Среди наиболее популярных нестандартных вариантов квартир, которые предлагают современные застройщики, чаще всего встречаются понятия апартаментных и студийных помещений. А иногда в объявлениях о продаже фигурирует термин «апартаменты-студия». Чем же студия отличается от апартаментов на самом деле?
Чтобы выяснить общие и принципиально отличные черты этих двух разновидностей жилья, нужно точно обозначить их определения согласно законодательству и техническим характеристикам.
Что такое квартира-студия?
Студией называется квартира, в которой нет привычных внутренних перегородок, за исключением санузла, а разграничение по функциональным зонам носит условный характер. Это значит, что спальня, кухня и гостиная в такой квартире объединены в единое пространство.
Площадь такого жилья может быть абсолютно любой: от небольшого и очень компактного помещения до элитной жилплощади более 100 квадратных метров. В юридическом смысле студии ничем не отличаются от обычных квартир – для них действуют те же тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг и налог на владение.
Что значит студия-апартаменты?
Прежде всего, следует уточнить, какая недвижимость называется апартаментами, ведь здесь может быть несколько комнат, разделенных привычным для нас способом – стенами. Апартаментами считается нежилое помещение, приспособленное для временного или постоянного проживания.
Основная разница между апартаментами и студией – это то, что квартира-студия относится к жилому фонду, а ее аналог с пометкой «апартаменты» – нет. Нежилой фонд может включать как изначально коммерческие помещения, которые застройщик решил переоборудовать под жилье, так и квартиры гостиничного типа. Кстати, под этим определением продавцы недвижимости иногда предлагают как раз апартаменты.
Чем отличаются апартаменты от студии?
Поскольку главное отличие апартаментов от студии – это статус помещения, разница по многим параметрам основана именно на этом. Другими словами, собственник может столкнуться с нюансами, характерными для определенного вида жилья, – как преимуществами, так и недостатками.
Отличие студии от апартаментов в жилом доме будет несущественным, если все помещения в здании относятся к жилому фонду. Владельцы квартир, независимо от их «рабочего» названия, могут рассчитывать на постоянную регистрацию. В коммерческих и гостиничных помещениях такая возможность отсутствует. По сути апартаменты до сих пор не имеют четкого юридического обозначения, а все связанные с этим вопросы находятся на стадии урегулирования.
Собственник апарт-студии или другого вида апартаментов, если они классифицируются как нежилые, может рассчитывать только на временную прописку. В некоторых случаях она дает те же привилегии, что и постоянная, например, подходит для получения кредита в банке или проведения других финансовых операций. Однако многие социальные услуги, которые владелец может получить по месту регистрации, для временно прописанных недоступны.
Студия в этом смысле соответствует обычным квартирам. Собственник и другие жильцы могут получить постоянную прописку без необходимости регулярно обновлять ее. Кроме этого, если апартаменты расположены в заведомо нежилом здании – офисном центре, промышленном строении, даже временную регистрацию оформить не получится.
Инфраструктура
Часто апартаменты отличаются от студии и квартиры своим расположением. Большинство таких помещений позиционируется как вариант для инвестиций, поэтому здания, в которых они находятся, строятся в развитых, нередко центральных районах городов.
Для застройщиков намного проще найти участок для возведения коммерческого здания, нежели для жилого. Дело в том, что земля под застройку многоквартирными домами должна соответствовать более строгим требованиям, к тому же свободных участков, пригодных для этого, в черте населенного пункта не так и много. При этом под офисное здание вполне может подойти ненужный пустырь в центре города.
Для собственников апартаментов в подобном случае доступны многие виды торговой и развлекательной инфраструктуры. Студии, в юридическом понимании, могут проектироваться в любом жилом комплексе, даже на окраинах. Если же такое жилье определяется как апартамент-студия, есть большая вероятность, что в окрестностях дома уровень развития инфраструктуры будет очень высоким.
Отдельно следует выделить апарт-отели и так называемые сервисные апартаменты. Это название означает, что здание обслуживается управляющей компанией. Для жильцов помещений гостиничного типа и сервисных помещений могут быть доступны разные виды услуг: охраняемые парковка и придомовая территория, клининг, в апарт-отелях – доставка еды в номер.
Расходы
Считается, что студии, даже довольно просторные, более экономичные в обслуживании. Так как они представляют собой единое помещение, в них лучше сохраняется тепло, а расходы на отопление, соответственно, уменьшаются. Этот сугубо технический показатель характерен и для студий, которые считаются апартаментами, за одним существенным отличием.
Поскольку апартаменты классифицируются в качестве нежилых помещений, для них действуют другие, более высокие тарифы на электроэнергию, отопление и водоснабжение. Если сравнить две практически идентичные студии, одна из которых относится к жилому фонду, а вторая нет, расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг в первой будут заметно меньше. Более того, владельцам апартаментов недоступны субсидии и другие государственные льготные программы, позволяющие снизить расходы на обслуживание жилища.
Второй нюанс, говорящий не в пользу апартаментов, – это размер налога на владение. Для собственников квартир, в том числе жилых студий, эта сумма несущественна и может составлять всего 0,1-0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Для коммерческих помещений и апарт-отелей размер такого налога способен достигать 2%. Например, для апартаментов премиум-класса налоговые расходы могут составлять более ста тысяч рублей в год.
Планировка
Апартаменты и студия – это два вида квартир, предоставляющих безграничный простор для дизайнерской фантазии. В студиях это выражается способом разделения пространства на условные зоны, в результате чего двух абсолютно одинаковых студий найти не получится. Для апартаментов действуют несколько иные правила.
Апартаменты могут состоять как из одного помещения, так и нескольких, разделенных по принципу обычных жилых квартир. Известно, что любая перепланировка в квартире сопряжена со множеством трудностей, а иногда и вовсе технически невыполнима. Во многом процесс преобразования внутреннего расположения перегородок связан с получением многих разрешений. Требования к апартаментам, относящимся к нежилому фонду, в этом плане не настолько суровы.
В большинстве случаев апартаменты предлагаются с так называемой свободной планировкой. Именно собственник решает, на сколько частей и каким образом жилье впоследствии будет разделено. Такой подход очень удобен и отчасти оправдывает существующую на рынке популярность этого рода жилья.
Инвестиции
И студии, и апартаменты считаются очень выгодным вариантом инвестиции. По статистике в последние годы большая часть такой недвижимости приобреталась именно с целью капиталовложения.
В большинстве случаев апартаменты и студии покупаются для последующей сдачи их в аренду. Среди арендаторов они пользуются повышенным спросом. Снять небольшую студию намного дешевле, чем полноценную квартиру, поэтому они весьма популярны среди молодых семей, студентов, людей, много путешествующих по работе.
Апартаменты обычно выбирают арендаторы, которые желают получить максимальную выгоду от высокого уровня инфраструктуры. В сочетании со сравнительно невысокой арендной платой подобное жилье редко остается невостребованным.
Кому подходит студия-апартаменты?
Людям, для которых постоянная регистрация является ключевым фактором, такой вариант недвижимости не подойдет категорически. При желании можно самостоятельно перевести апартаменты в жилой фонд, но на это потребуется время и существенные денежные вложения. К тому же результат может быть непредсказуем, поэтому почти никто не покупает коммерческие помещения с целью их последующего превращения в жилые.
Апартаменты-студия предназначены, в первую очередь, для временного проживания. В них изначально не вкладывалась цель служить многим поколениям одной семьи. Впрочем, и для такого жилья есть своя обширная целевая аудитория. К ней относятся:
- инвесторы, желающие сдавать жилье в аренду и получать постоянный пассивный доход;
- студенты из других городов;
- молодые семьи без детей, для которых студия-апартаменты – это первое и временное недвижимое имущество;
- люди, часто пребывающие в данном населенном пункте в длительных командировках и не желающие жить в отеле;
- представители творческих профессий;
- туристы.
Однозначного ответа на вопрос «что лучше: студия или апартаменты» не существует. Обе эти разновидности недвижимости имеют свои недостатки и преимущества. Ключевое различие между ними – принадлежность к жилому или нежилому фонду – как раз и является определяющим фактором для покупателя и напрямую влияет на его решение.
В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой
Содержание общего имущества
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
В настоящее время все большей популярностью пользуются квартиры-студии. В таком жилье человек сам планирует размещение жилых зон, что позволяет более рационально распределить место и сделать его комфортным для проживания.
Отличия в планировке
Студия – это однокомнатная квартира со свободной планировкой. Жилое пространство не имеет знакомых всем перегородок, владелец сам планирует размещение жилых зон. Единственным отдельным помещением является санузел. Он отгорожен стеной и дверью, а располагается, как правило, около входной двери. Но в некоторых вариантах проектов душевая кабина выносится за пределы санузла. Также в жилом помещении есть подведенные для кухонной зоны коммуникации, обычно они расположены сразу за стеной санузла.
Привычный всем холл или коридор не имеет отдельной стены, поэтому входящий в помещение человек сразу попадает в одно общее пространство.
Зона отдыха и спальня обычно располагаются ближе к окну. Владелец такой квартиры оборудует помещение в соответствии со своими предпочтениями и удобствами. Студиями также называют жилые помещения, в которых кухня объединена с гостиной по первоначальному проекту либо в процессе перепланировки квартиры. Такие жилые помещения, как правило, предлагаются на вторичном рынке жилья.
Сравнение общей площади
Если рассматривать средние данные по площади, то квартиры-студии всегда меньше однокомнатных апартаментов. Метраж жилой площади однокомнатной квартиры составляет 35 кв. м, а студии – 28 кв. м в среднем. Это усредненные данные, поскольку и квартиры, и студии бывают большей площади, но помещения, предназначенные под студию, всегда имеют меньшие параметры.
Так происходит из-за отсутствия стен в помещении.
Чем еще отличаются?
В юридическом смысле однокомнатная квартира ничем не отличается от жилой студии. Но названия «студия» в языке юристов не существует, в законе такого понятия нет. Если рассматривать точку зрения простых обывателей, то это новый вид жилья с единым пространством без перегородок. В этом и заключается основная разница между классической квартирой и студией.
В основном студии имеют небольшую площадь, но иногда можно встретить и элитный вариант исполнения. Такие помещения могут иметь жилую площадь, размерами превосходящую даже габариты многокомнатной квартиры. Отсутствие стен в подобном жилье является большим преимуществом, поскольку владелец размещает предметы интерьера в удобном исключительно для него формате.
По стоимости квадратный метр обычной квартиры нисколько не отличается от студии. Но из-за отсутствия перегородок метраж студии обычно бывает на 30% меньше площади обычной однокомнатной квартиры. В связи с этим и стоимость самой студии будет ниже на те же 30%. Стоимость такого жилого помещения также зависит от его месторасположения. Если квартира расположена в большом областном городе, то стоить она будет существенно дороже, чем жилье в небольшом провинциальном городке или поселке городского типа.
Квартира-студия имеет еще ряд отличий от обычного жилого помещения. Далее рассмотрим их подробнее.
Совладение
Документально студией могут владеть несколько человек, но выделить комнату каждому жильцу нет возможности из-за отсутствия таковых.
В обычной квартире пространство поделено на комнаты, поэтому в случае выделения доли каждому совладельцу достанется комната, если их количество совпадает с числом собственников.
Возможность перепланировки
Возведение перегородок возможно с разрешения государственного органа, отвечающего за застройку. Однако после возведения стен квартира перестает быть студией. В обычном жилом помещении перепланировка делается после разрешения уполномоченного органа. Таким образом, квартира-студия оказывается выгоднее и дешевле простой, более привычной для обычного человека жилой площади.
Стоимость квадратного метра
Стоимость 1 кв. м. жилой площади студии зависит от места расположения жилого помещения, класса жилья, а также от того, в каком доме находится данная квартира. По ликвидности жилье разделяют на экономное, комфортабельное, элитное. Один квадратный метр экономкласса в новостройке может иметь стоимость от 25 до 53,5 тысяч рублей, а в целом квартира в 28 квадратных метров будет стоить от 700 тысяч до 1,5 миллионов рублей. В студии более высокого класса 1 кв. м. жилого помещения будет стоить от 107 тысяч рублей, а общая стоимость такого жилья составит 3 миллиона рублей.
На рынке жилья встречаются и квартиры элитного класса. Стоимость такого жилого помещения может колебаться от 187,5 до 250 тысяч за кв. м. Соответственно, цена такой квартиры будет составлять от 5 до 7 миллионов рублей.
Таким образом, проведя несложные вычисления, можно убедиться в том, что студия экономкласса будет стоить дешевле обычной однокомнатной квартиры.
Коммунальные и налоговые платежи
Еще одним значительным преимуществом студий являются более низкие налоговые выплаты. При их расчете в первую очередь учитывают размер общей и жилой площади, а также социальные нормы. В студии они всегда меньше, чем в 1-комнатной квартире. Все дело в том, что из метража вычитают размер балконов и лоджий. В современных квартирах он может составлять 5-6 метров.
За счет такого уменьшения жилой площади уменьшается и размер налоговых платежей. Также при расчете налога на жилье учитывается кадастровая стоимость помещения. У студий она меньше по сравнению со стандартным жильем, а это уменьшает и сумму платежа. В наше время это одно из самых больших преимуществ.
Инвестиционный потенциал
Для покупки в качестве выгодного вложения денег такая недвижимость не подходит. При первом появлении на рынке жилья стоимость студий уверенно шла вверх, но сегодня ситуация кардинально поменялась. Внешне студия очень привлекательна, но рассматривать ее для длительного проживания или заселения семьи не стоит, ведь деньги, сэкономленные на отделке, не доставят радости при невозможности оборудования места для уединения.
Такой вариант идеально подойдет для временного проживания, поскольку цена его ниже классической квартиры, да и продать в дальнейшем такое жилье будет проще.
Этот вид жилого помещения также подходит для сдачи в аренду, являясь отличной альтернативой гостиничному номеру.
Целевое назначение
Квартиры-студии предусмотрены для проживания 1-2 человек. Такие жилые помещения также подойдут для проживания молодых семей. Комфортно будут себя чувствовать в студии и творческие люди, поскольку там можно организовать и жилую зону, и место для творчества. Эта квартира будет удобна студентам, так как после окончания учебы ее можно легко продать. Это намного лучше, чем проживание в общежитии или на съемной квартире.
Что лучше выбрать?
При выборе жилого помещения необходимо иметь четкое представление о его дальнейшем использовании. Если квартира приобретается на непродолжительный срок проживания, то студия будет идеальным вариантом. Но если планируется долгое проживание или увеличение семьи, то тогда предпочтение надо отдать классической квартире. По стоимости она немного дороже, зато более удобна, потому что имеет разделенное пространство.
Каждый человек сам принимает решение о покупке того или иного жилого помещения, удобного только для него. Жилье должно отвечать всем требованиям конкретного человека, ведь, приходя домой после трудного рабочего дня, всем хочется уюта и комфорта.
Читайте также: